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政協委員:房價一半被政府拿去

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“明天上午我們準備對北京東四環一個專案做實地考察,看看政府稅費到底占房價多少,你們到時候一定來呀!”3月7日下午的一次政協經濟組討論會間隙,王超斌拍著記者的肩膀說。

作為全國政協委員、河南工商聯副會長,王超斌進京參加“兩會”前,就委託河南房地產協會做了一份“房價清單”。清單顯示,政府各種稅費占總房價的30%上下,再加上層層“公關費”,房價的一半被政府拿去了。結論是,地價在漲,稅費在漲,如此下去,房價如何會降?

河南如此,北京的情況又怎樣?3月8日是星期六,王超斌聯合了十多名全國政協委員,利用休會時間一道到北京樓盤去“摸底”。

“不可預測費”

初次接觸王超斌的人都覺得他風風火火,膽大敢為。

3月4日,溫家寶總理來到政協經濟組參與討論。看到總理進門,王超斌第一個站起來,從第二排跑上第一排去和總理握手。

據當時在場者描述,總理走時,王超斌又是經濟組中唯一一個堅持把總理一直送上車的,在短暫的途中,他一路給總理反映河南的發展情況。總理連連點頭。

“政協委員就要反映民眾意見最大的事。”王超斌對記者說,“房價這麼高,到底是由什麼構成的?開發商抬價是一方面,但把開發商整治了,房價是不是就能下來?”

王超斌在1990年代做過一段房地產開發,自稱“深知裏面政府亂收費之嚴重”,對房價的構成要認真分析和調研。

“我是一定要做這個事,開發商不肯接待,我去找人說說,”王超斌3月7日說,他要給北京房價來個“解剖麻雀”。

3月8日這天,王超斌一行來到位於北京東四環的“東區國際”項目。當著20多名記者的面,他要“東區國際”項目董事長劉玫“亮亮家底”。

劉玫報出一筆賬:“東區國際”的地3年前拿下的,當時地價是900萬/畝,現在那一帶地價已經到了2000萬元/畝。目前樓盤價格2.3萬元/平方米,其中,土地成本約6000元/平方米,建築成本約3500元/平方米,精裝成本為4000元/平方米。剩下的主要就是各種稅費,占了房價的15%-20%左右。

3月8日晚上6點半,王超斌等10余名政協委員在駐地京豐賓館召開新聞發佈會。王宣佈說他已就當天調研的情況,綜合河南房協的資料,寫了一份<減少政府收費環節遏制房價上漲的建議>的提案。

王超斌在提案中說,各地政府在房地產開發過程中,除了土地出讓金和雙重配套費外,還要徵收藍圖審查費、防雷檢驗費、防震檢驗費、施工合同鑒證費、綠化費、牆改費、施工放線費、規劃諮詢費、人防費、文物勘探費、預算審核費、工程造價諮詢費、品質監督費、土壤氡氣檢測費、室內空氣檢測費、安全施工措施費、散裝水泥推廣費、預售許可證服務費、房屋面積界定費、房價審查服務費、管線綜合竣工圖設計費等50多項費用,涉及25個部門。

上述費用有的要開發商繳納,有的要買房人繳納。有的是“白收費”——政府收費後不提供相應服務,款項也去向不明。

比如“藍圖審查費”,開發商要將專案規劃圖紙給規劃等部門審查,這些部門拿過圖紙來簡單看看(找到關係的就可以不看),就可以坐收幾十萬費用。

“綠化費”,名義上是政府部門向開發商收取後,拿來做專案及配套綠化建設所用。但多數情況下,費收了,綠化還是得開發商來做。

還有電力委託費,是專案施工期間,需要架設專門的電線和變壓器以供應工地高耗電施工設備需要。但是多數情況下,一次性繳納幾萬甚至十幾萬的委託費後,電力部門便不再來,工地上用電設備和變壓器等還是要施工單位自己做。但是如果不交這筆錢,施工用電就沒法保障。

再有教育附加費,“這個費用向開發商收合不合理先不講,單說收了這麼多年,錢是否用到教育上了?”王超斌說,國家早幾年提出教育投入到2006年要占到GDP的4%,而眼下只有2.9%左右。這裏麵包不包括這筆“教育附加費”呢?不得而知。

王超斌說,所有房地產項目都要繳納兩次“配套費”:一次是土地配套費,是政府為土地做道路等市政配套建設所花的費用;二是建設配套費,指項目建設期間政府為專案所做的路、電、水等配套建設的費用。“配套費”價格約每平方米200元左右。

王超斌認為最不可思議的是清單上有一項“不可預測費”。據說該費用占到項目總造價的1%-2%,如果找找關係,可以少征,甚至不征。

除了地方政府徵收的各類費用,房地產行業還要繳納營業稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、契稅、土地增值稅、所得稅、土地使用稅、房產稅等,累計約占房價的15%。

其中有些屬於重複徵收,例如既開徵土地使用稅,又征房產稅;既徵收土地出讓金、營業稅和所得稅,又再徵收耕地使用稅和土地增值稅。

按照王超斌的計算,這些稅費合計就占到房價的30%-35%。

“磕地”成本

稅費只是明面上的,開發商反映說,從拿地、開工、預售、驗收,整個開發鏈條的各個環節都要打點,“公關費”不比稅費少。

開發商最難的是拿地。“磕地”已經成為業內的專用術語。一是形容非常難,磕頭也未必給你;二是形容每拿一塊地都要長時間公關。參加調研的一位元政協委員告訴記者,單憑資金實力和開發能力來看,目前市場上出讓的土地本來大多數會落入房地產上市公司之手。但是從北京市2006-2007年的土地出讓結果來看,中小開發商拿地仍占多數。

這裏面,就有“公關費”的一份作用。每一家生存下來的開發商都有一部非凡的“磕地史”。

“土地‘招拍掛’以前,我們在北京最豪華的會所包上一間房,長期招待那些掌握批地關鍵環節的官員,”一位不願披露姓名的北京開發商老總說,“招拍掛”以後,混亂的公關現象得以減少,但公關“花的錢比以前更多了”。

“稅費的徵收是彈性的,跟官員關係好能拿到折扣,這就刺激開發商加大公關投入,公關費用最後打入房價,由買房人埋單。”和王超斌一道參加3月8日調研的全國政協委員金正新說。

“大家都只看到房價上漲,沒看到背後各種稅費和公關費用也在漲,根治房價需要全面下藥。”另一位參與調研的政協委員向隨行的記者說。

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