張均威
張均威
我們糾結于于紐約和舊金山的高房租時，卻忽視了真正的危機
2015年9月，抵達洛杉磯後，我匆匆趕往通過網絡預定的位於洛杉磯西區的一家民宿，準備開始我在加州大學洛杉磯分校（UCLA）的研究生生涯。
我提前一周就預訂了那間民宿，當時還以為自己不會在那裡住太久。我手頭有全洛杉磯出租房的清單和房東的聯繫方式，還帶着身為紐約人的無比自信，“我在全美最難租房的紐約都租到過房子，洛杉磯還能糟到哪裡去呢？”
然而，5個月內被迫搬家5次之後，美國“住房危機”對我來說再也不僅僅是個學術研究課題了。
關於在紐約、舊金山租房的恐怖故事俯拾皆是：租客們每月要為一間卧室支付6000美元，租房市場中介費高企，而某些租房手機應用甚至迫使租客出價要高於其他人才能搶到房子。我們以為只要離開紐約或洛杉磯等大都市，租到房子就是小事一樁。比如最新一期彭博視點節目就認為，人們應該離開租金昂貴的東西海岸城市，搬到房租更低的地方。
事實上，你根本不必住在昂貴的沿海城市，同樣能體驗到美國租房市場的嚴峻。有一個殘酷的現實並未引起足夠重視：全美有數百萬個家庭每年不得不拿出他們全部收入中相當高的比例支付房租，這筆費用常常高到使他們維持正常生活都已十分艱難。美國的公共政策又往往將租客當成二等公民對待，他們常常既享受不到法律上的穩定性，也享受不到情感上的安全感，而對於房屋產權所有者而言，這些權利再自然不過。
經濟學家通常將那些房租開銷超過全部收入30%的家庭定義為“租金負擔沉重”的家庭，而超過50%則被定義為“租金負擔極為沉重”的家庭。根據紐約大學弗曼中心3月份的一份報告，從2006至2014年，全美前11大城市中，有9座城市“租金負擔極為沉重”的低收入家庭比例日益上升。2008年以來，由於收入增長停滯，房屋閑置率下降，中產家庭的租金負擔也日益沉重。學者們常常將亞特蘭大、費城和芝加哥等城市視為昂貴沿海城市的平價替代城市，然而這些二線城市如今也難以避免高房租的窘境。截止2014年，美國最大的11座城市中，有8座（包括以上提到的三座城市）已被評定為“租金負擔沉重”。
透過“租金中位數”等數據對房租問題有了更全面的認識之後，就可以更好地解釋我在洛杉磯糟糕的租房經歷。2015年Zillow的一項調查顯示，洛杉磯人平均花費全部收入的48.9%在房租上，這一數據位居全美第一。據哈佛大學最近的一項研究估計，洛杉磯和奧蘭治幾乎60%的租客都負擔著沉重的租金。與此同時，由於未能擴大住房供應量，南加州的住房問題也正變得更加嚴峻。從1980至2010年，該州的住房與人口的比例持續下降，這導致了令人憂慮的現狀：新增的住房價格對中低收入家庭而言幾乎是難以承受的。
我在洛杉磯的租房經歷正好能說明問題。我在洛杉磯的第一個住處在Mar Vista社區，前文提到過，這是我在網上租到的房間，準備住幾天後搬到附近更穩定的房子里。在抵達之前我就聯繫過附近一間公寓的房東，她剛好在尋找租期一年的房客，她隨後寄給我一份租房協議，讓我人一到就帶着押金過去找她。可之後的幾天里，我一直聯繫不上她，而當她終於出現時，卻告訴我她已經決定將公寓租給別人了。
接下來我到了好萊塢，接手了一個同學未住滿的最後一個月租約。我填了申請表格，支付了轉租費用，還提交了相當體面的信用評分。然而我卻被告知，作為研究生，我必須支付相當於兩個月租金的押金，而由於之前搬家已欠下債務，我無力承擔這筆費用，只好無奈地放棄。
這時，恰好碰上我一個朋友的朋友在為公寓里一個剩餘房間尋找租客，我就搬了進去。三個月後，這位室友兒時的好友搬來洛杉磯工作，他們倆想住一起。於是，我不得不在30天內找到新住處。在熬過長達數月的不眠之夜，數百次的租房請求未得答覆，多個房東在最後一刻收回租房協議，並支付了超過1000美元的搬家費之後，我終於找到了容身之所。
如果我的遭遇在這座大部分人都在租房的城市裡已成為常態的話，那麼我們這個國家就是房產所有者的領地了。這一現狀有着深刻的歷史背景：正是“人人都應有棲身之所”的信念推動了美國20世紀的繁榮發展，在這一過程中，房屋產權成了公民身份的象徵。而那些租客，無論他們主動選擇租房還是迫於現實不得不租房，總是受到人們的忽視。
加利福尼亞等州則通過立法，使得房屋產權變得更為誘人。1978年，該州選民投票通過了一項法案，鎖定已評估的房屋價值，並將房產稅上限設定在1%。這一結果極大地推動了財富向上層集中。正如埃里克·金斯博瑞在最近一份報告中指出，“任何房產價值的增加，都僅僅惠及房產所有者的利益。由於無需支付任何額外的費用，房東將積極推動房屋租金的提高，而讓租金保持在高位的最好方式就是儘可能限制房屋供應量”。
加利福尼亞本地的租客自然都清楚自己在該州房產市場中的地位，而我這樣的新居民很快也發現了這一點。社會學家馬修·德斯蒙德在研究密爾沃基的租客驅逐狀況後，呼籲將租客權利也納入美國的房地產相關法律。他在一次採訪中表示，“如果你查詢密爾沃基寫在書面上的房客驅逐法，你會覺得很公平，從條文上看這些法律都很給力，但在執行中就顯得力度不夠了”。總體而言，加利福尼亞有着比威斯康辛更完善的房屋租賃法案，但即使在這個“對租客友好”的州，長期的住房短缺仍然無可避免地導致房東們成為最大受益方，他們在長期的摸索中掌握了複雜的房地產相關法律，學會了如何利用這些法律去壓榨他們的租客。
相信本文的很多讀者出生於“嬰兒潮”時代，你們擁有足夠的財富在恰當的時機擁有自己的住房，在讀完這篇文章後你們可能會這樣說：“既然事實如此，那就只能接受了”。錯了，不能就這樣隨意做出你們的政治選擇。當我們自己創造的體制賦予土地所有者以特權，而我們其他人只能爭奪剩餘的可憐的財富麵包屑時，我們不該接受這種狀況的合理性，不該默認房產所有者的特權。
暑期我去了國外工作，開學前，我興奮地回到洛杉磯，迎接第二年研究生生涯。我回到以前租住的公寓，想要拿回剩餘的租房押金，卻發現其中的三分之二已被房東扣除。原來，我不在的日子裏，我的室友在公寓里堆滿了垃圾，積累了大筆保潔賬單，而房東將保潔費用分攤到我們倆的賬戶。我只好就當這筆錢被偷了，雖然我搞不明白小偷到底是誰。儘管如此，我仍然接受了這一事實：我永遠也別想追回這筆錢了。（加州大學洛杉磯分校城市規劃學院在讀碩士喬丹·弗拉德。譯自《華盛頓郵報》。
（责任编辑：文恩）
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