張均威
張均威
近年来中国大陆有很多人来美国购房。由于对美国房屋市场缺乏基本的了解，在购房过程中或多或少会遇到一些问题。我们这里给大家介绍美国房产市场的基本知识以及可能遇到的一些问题。
一、美国居民住房的基本类别
在美国最常见的居民房有以下几种类型：独立屋，城市屋(Townhouse)，以及共渡屋(Condominium，或翻译为共管式公寓、分户出售公寓）。下面我们详细介绍它们之间的差别。
1. 独立屋
独立屋就是一块地皮上建造的单一家庭住宅，一般有前后院，两侧与邻居分开。一般每家有一个独立车库。这是最常见的一种住宅类型。
2. 城市屋
中国人也称之为联排别墅。这种建筑最常见的就是左右与邻居共享一堵墙。大部分为两层或三层。通常城市屋要交一定的管理费。
3. 共度屋
共度屋也是一种联排结构，这点与城市屋很相似。不同之处在于不仅左右有邻居，楼上楼下也有不同住户，也有管理费，而且往往比城市屋管理费高。
从外观上看城市屋与共度屋很象，通常在外面看到楼梯的是共度屋，外面看不到楼梯的是城市屋。但是近年来新建的房屋趋势是外观感觉越来越模糊，比如现在有的新建房叫做“城市屋类型，共度屋产权"。
还有一种房与共度屋看起来几乎一模一样，就是公寓楼。唯一的区别在于整幢公寓楼是单一主人，而共度屋是每家属于不同的主人。
其实不同房屋真正不同点在于所有权，这也是美国房产与中国房产的不同之处。在中国购买房屋时买到的是土地使用权（70年）而不是所有权。而在美国购房时买到的是土地所有权和使用权。房屋的主人拥有土地之上、之下、以及土地上空的所有权，就是说，当一个人购买了住房（独立屋），如果在地下发现了矿藏，矿藏也的所有者也是这块土地的主人。
城市屋的主人拥有的是自己房屋外墙之内的土地，有时有个很小的后院（阳台大小）。共度屋的主人不独立拥有土地（即使房间内的土地），社区居民是土地的共同所有者。
除以上几种最常见的房产类型，还有其它一些类型，比如活动房。活动房不是从地上建造起来的，而是从工厂里生产出来的，然后租一块土地，把房子用车拉来放在事先做好的地基上。往往有人买一大块土地，专门租给别人放活动房，所以又叫活动房公园。活动房相对便宜，但每月要交可观的土地租金和管理费。同时，活动房绝热和隔音效果不如普通房。
二、房屋出售方式
美国房产市场上销售的房产有几种不同类型：屋主正常出售，银行屋，和短卖。
屋主正常出售就是房屋的主人找一个房产经纪人把房屋放到市场出售，这是最基本的销售方式之一。
银行屋从2009年金融危机后大量出现。当房屋的主人无法偿还银行的贷款时，银行没收该房产，也就是说银行成了房屋的主人。一般来说银行屋的价格会稍低于正常出售房。同时由于没收过程中可能会引起原来屋主的不满从而引发了蓄意的损坏，这也是银行屋价格稍低的原因之一。
短卖房也是在2009金融危机之后出现的。由于金融危机造成太多的人无法偿还贷款，银行没收了大量的房产，这对屋主不利，因为房屋被银行没收之后屋主的信用就被毁坏，以致以后无法贷款买房。对银行也不利，因为银行不得不花人力物力去维护并销售手上的房屋。在这种情况下出现了短卖，就是说屋主在银行同意后自己去卖房，但是卖房的所得款无法还清银行的贷款，但是只要屋主把卖房所得款全部给银行，银行就会同意免去剩余欠款。这样对双方都是有利的。对屋主来说，保住了自己的信用。对银行来说，最大限度收回了投资。
还有一种是法院拍卖屋，在2009年金融危机后也大量出现。就是由于屋主或因为欠债不还等原因房子被法院没收后拍卖。
这几种不同的销售类型各有特点，买房人如果不知道就会遇到麻烦。正常销售房屋的主人一般会提供很多关于房屋的报告，比如房子里面有没有发生过大的隐患，或三年内有没有死过人等。而银行回收屋则没有报告，并且银行不对任何瑕疵进行修理。短卖房则要经过漫长的过程，因为虽然是主人进行销售，但是银行要审批销售合同。这个过程一般会持续几个月，所以短卖房的过程一般都会需要6个月或更久。对法院拍卖屋，房屋可能有欠债，买方必须承担该房产的所有债务。然而作为普通买方，由于无法知道房屋欠债情况，所以会很危险。
三、买房过程
在美国，买房之前买方要做的准备就是资金。如果是用贷款买房就要先找贷款经纪人出一份贷款资格证明书。
在资金准备好之后，可以跟经纪人看房，选房。与在中国买房不同的是因为市场房屋很多，买方一般是多看几个房子之后选择自己中意的。如果有些房子看上去很好，很多人都中意，那就要竞争，看谁出价高，条件好。然后写合同书（其实这时候还不能叫合同，只能叫出价书）。如果卖方同意卖，就在合同书上签字，叫合同绑定，这时才真正叫做合同。
进入合同之后，买方要做两件事，一是资金到位，如果是申请贷款买房，则贷款过程就开始启动。另一件事是审查房屋状况。卖方会提供关于房屋状况的报告，另外还有环境报告，过户公司会提供产权和房屋欠债等情况的报告，同时，还需要找第三方的房屋检查公司来进行检查，看房屋有没有问题。整个购房过程需要持续1个月左右，如果用现金购房则时间短一些，10天到两个星期就可以。（以上过程不适用于短卖，短卖通常会需要半年或更久）。当这些工作都完成后，买方把资金打到过户公司，如果贷款则要签贷款文件。
值得一提的是，进入合同后的过程都要经过过户公司，过户公司根据合同的款项，要计算出整个过程的费用，还有谁来承担费用。过户公司要研究房屋的产权报告，确认房屋的所有权是清晰的，不存在问题的。过户公司还要查清现主人（卖方）欠银行多少贷款，以及有没有其它债务。把这些全部清理清楚并保证所有该付的债务都付了，过户公司把房屋转让的文件在政府登记，买方拿钥匙，买卖过程结束。
从以上过程可以看出，在美国购房是一个技术性比较强的事。找一个可以信赖的经纪人可以为客人把好关。
（责任编辑：文恩）
